📝 이 계산기 사용 방법
- 양도가액에 부동산을 판 금액을, 취득가액에 처음 산 금액을 입력합니다.
- 취득세·중개수수료·확장공사비 등 필요경비를 입력하면 차익에서 빠져 세금이 줄어듭니다.
- 보유기간과 (1주택이라면) 거주기간을 입력해 장기보유특별공제를 반영합니다.
- 양도 시점의 주택 수를 선택합니다. 2·3주택은 2026년 부활한 중과세율로 계산됩니다.
- 계산하기를 누르면 양도차익부터 지방소득세까지 단계별 결과가 나옵니다.
양도소득세란?
양도소득세는 토지·건물·주택 등 부동산이나 분양권·입주권을 양도(매도)하여 발생한 소득(차익)에 대해 부과하는 세금입니다. 산 가격보다 비싸게 팔아 이익이 생겼을 때, 그 이익에 대해 과세합니다.
계산 방법 (산출 흐름)
- 양도차익 = 양도가액 − 취득가액 − 필요경비
- 양도소득금액 = 양도차익 − 장기보유특별공제
- 과세표준 = 양도소득금액 − 기본공제(연 250만원)
- 산출세액 = 과세표준 × 세율 − 누진공제 (+ 다주택 중과 가산)
- 총세액 = 산출세액 + 지방소득세(산출세액의 10%)
2026년 양도소득세 기본세율
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 1,400만원 이하 | 6% | - |
| 1,400만 ~ 5,000만원 | 15% | 126만원 |
| 5,000만 ~ 8,800만원 | 24% | 576만원 |
| 8,800만 ~ 1.5억원 | 35% | 1,544만원 |
| 1.5억 ~ 3억원 | 38% | 1,994만원 |
| 3억 ~ 5억원 | 40% | 2,594만원 |
| 5억 ~ 10억원 | 42% | 3,594만원 |
| 10억원 초과 | 45% | 6,594만원 |
※ 보유기간 1년 미만은 70%, 1~2년 미만은 60% 단일세율(주택·입주권 기준)이 적용됩니다.
장기보유특별공제
3년 이상 보유한 부동산은 보유기간에 따라 양도차익의 일부를 공제받습니다.
- 일반(토지·건물): 보유 3년부터 연 2%씩, 최대 30%(15년)
- 1세대 1주택(2년 이상 거주): 보유 연 4% + 거주 연 4%, 최대 80%
- 다주택 중과 대상: 장기보유특별공제 적용 배제
1세대 1주택 비과세
1세대가 1주택을 2년 이상 보유(조정지역은 2년 거주 포함)하고 양도가액이 12억원 이하이면 양도세가 비과세됩니다. 12억원을 초과하면 초과분에 해당하는 양도차익에만 과세합니다.
자주 묻는 질문
양도세는 언제까지 신고하나요?
양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고·납부해야 합니다. 미신고 시 가산세가 부과됩니다.
필요경비에는 무엇이 포함되나요?
취득 시 납부한 취득세, 법무사·중개 수수료, 자본적 지출(샷시·발코니 확장 등 가치 증대 비용)이 포함됩니다. 도배·장판 등 단순 수선비는 일반적으로 제외됩니다.
다주택자인데 비조정지역 주택을 팔면요?
중과는 조정대상지역 주택에 적용됩니다. 비조정지역 주택은 일반세율과 장기보유특별공제가 적용될 수 있으니, 본 계산기에서 '1주택'으로 두고 비교 참고하세요. 정확한 판정은 전문가 상담을 권합니다.
💡 양도세 절세 팁
- 1세대 1주택 비과세를 적극 활용하세요. 2년 이상 보유(조정지역은 2년 거주)하고 양도가 12억 이하면 비과세입니다.
- 장기보유특별공제는 오래 보유·거주할수록 커집니다. 매도 시점을 보유 10년·거주 10년에 맞추면 최대 80%까지 공제됩니다.
- 필요경비 영수증을 모으세요. 중개수수료, 법무사비, 발코니 확장 등 자본적 지출은 차익에서 공제됩니다.
- 다주택자라면 비과세·중과 배제 주택을 먼저 양도하거나, 증여·세대분리 등으로 양도 시점 주택 수를 조정하는 전략을 검토하세요.
- 같은 해에 양도가 여러 건이면 손익을 합산합니다. 손실 난 자산과 이익 난 자산을 같은 해에 처분하면 세금을 줄일 수 있습니다.
⚠️ 참고용 안내
본 계산 결과는 일반적인 기준에 따른 추정치입니다. 감면·예외·조정지역 여부 등에 따라 실제 세액이 달라질 수 있으므로 정확한 금액은 국세청 홈택스 또는 세무사 상담을 이용하세요.
📚 자료 기준: 국세청·소득세법 양도소득세율(2026년) · 최종 업데이트: 2026년 6월 · 세법 개정 시 갱신됩니다.